Budovy pod tlakem nových požadavků. Jak energetická náročnost, zabudovaný uhlík i použité materiály začínají rozhodovat o jejich hodnotě.

Budovy patří mezi největší položky firemního majetku a představují tak významný zdroj provozních nákladů, emisí a investičních rizik. Aby jejich hodnota neklesala, ale spíše rostla a nezatěžovala přitom zbytečně firemní rozpočet, je potřeba sledovat širší kontext než jen ceny energií nebo aktuální tržní hodnotu.

Nová evropská pravidla pro energetickou náročnost budov, rostoucí důraz na uhlíkovou stopu nebo tlak na efektivnější využívání stavebních materiálů mění způsob, jakým se bude o budovách rozhodovat. Rostoucí rizika spojená s častějším výskytem extrémních jevů, jako jsou vichřice, povodně, přívalové srážky nebo extrémní horko a sucho, už nyní ovlivňují cenovou mapu nemovitostí a také cenu pojištění. I banky a investoři se zajímají o to, jak si budova stojí nejen z pohledu provozu, ale také z pohledu dlouhodobé udržitelnosti, potenciálu renovace a budoucí hodnoty.

Tlak na snižování energetické náročnosti poroste

Směrnice EPBD, tedy evropská směrnice o energetické náročnosti budov, počítá s tím, že v horizontu následujících dvou desetiletí (do roku 2050) by evropský fond budov měl být výrazně úspornější a nízkoemisní.

Co z toho plyne pro vlastníky a správce firemních budov? Především fakt, že by neměli podceňovat data o energetice budovy. Měli vědět nejen to, kolik firma ročně zaplatí za elektřinu, plyn nebo teplo, ale také rozumět tomu, které budovy mají nejvyšší spotřebu, kde vznikají zbytečné ztráty a jak by se změnila ekonomika provozu po provedení konkrétních úprav. Velký dopad na snížení spotřeby energie může mít zateplení budovy, výměna oken, výměna zdroje tepla nebo zavedení řízeného větrání pomocí rekuperace tepla. Stejně tak se jim vyplatí chytré řízení spotřeby včetně automatizace nebo digitalizace správy budov.

U kvalitně spravovaného nemovitostního portfolia by vám energetická data měla sloužit jako podklad pro investiční plán. Jinak se snadno stane, že firma realizuje jednotlivá opatření bez návaznosti na dlouhodobý technický stav budovy. Typickým příkladem bývá instalace nové technologie bez předchozího zhodnocení, zda by větší úsporu a dlouhodobější hodnotu nepřineslo například kvalitní zateplení nebo výměna oken. 

Na množství zabudovaného uhlíku záleží

EPBD přináší důležitou změnu u nových budov. Postupně se začne vykazovat zabudovaný uhlík v celém životním cyklu budovy, tzv. Global Warming Potential (GWP). Od roku 2028 se má tato povinnost týkat nových budov s užitnou podlahovou plochou nad 1 000 m², od roku 2030 všech nových budov.

GWP zachycuje širší uhlíkový dopad budovy. Vedle emisí z provozu se do něj promítají stavební materiály, jejich výroba a doprava, stavební práce, opravy, renovace i konec životnosti budovy.

Kam se posouvají požadavky na renovace budov včetně jejich uhlíkové stopy a jaký to bude mít dopad na výběr materiálů a dodavatelů zachycuje studie Institutu cirkulární ekonomiky (Incien).

Pro stávající budovy zatím nejde o plošnou povinnost jako u nové výstavby. Přesto se toto téma časem dotkne i renovací. Evropský fond budov je starý a velká část budov bude stát i v roce 2050. Pokud se má tempo renovací zvýšit, poroste také množství materiálů použitých při rekonstrukcích. A právě u nich se začne sledovat množství zabudovaného uhlíku, což bude v řadě případů hrát roli při výběru materiálů. Záležet bude ale i na navrženém řešení a možnostech, jak budovu v budoucnu dále upravovat.

Materiály se stanou strategickým tématem stavebnictví

Stavebnictví spotřebovává velké množství primárních surovin. Podle zjištění INCIEN se v Česku v posledních letech těžilo přibližně 65 milionů tun stavebního kamene a štěrkopísků ročně. Zásoby na významné části současných lomů se přitom mohou v horizontu několika let vyčerpat.

Ze studie vyplývá, že částečně by situaci mohla zlepšit recyklace stavebních a demoličních odpadů, ale její možnosti narážejí na své limity. Velká část recyklovaných materiálů se dnes používá v méně hodnotných aplikacích, například v zásypech nebo liniových stavbách. Návrat kvalitního recyklátu zpět do stavebních výrobků vyžaduje jeho lepší třídění, předdemoliční audity, selektivní demolice, ověřené technické parametry a větší důvěru projektantů i investorů.

Proto se řeší, jak s existující budovou naložit ještě předtím, než vznikne projekt demolice nebo rozsáhlé přestavby. Někdy dává smysl nová výstavba. Jindy může být výhodnější zachovat konstrukci, změnit využití objektu, postupně ho renovovat nebo kombinovat energetická opatření s úpravou dispozic a provozu.

U starších firemních budov, skladů, administrativních objektů nebo brownfieldů bude potřeba brát v potaz více hledisek než jen stávající technický stav budovy. Například jaký potenciál má budova do budoucna, zda ji lze upravit na úspornější provoz nebo zda dokáže odolávat horku či přívalovým srážkám. I od toho se bude odvíjet její atraktivita pro nájemce, banky nebo investory.

Banky budou potřebovat lepší data o budovách

Banky a finanční instituce posuzují udržitelnost investic mj. podle EU taxonomie. U budov se v praxi nejčastěji dívají na jejich energetickou účinnost a opatření proti klimatickým rizikům. Kritéria oběhového hospodářství se využívají méně, protože jsou náročnější na sběr relevantních dat i koordinaci dodavatelského řetězce.

Tento stav by se měl postupně měnit. Taxonomie už dnes obsahuje kritéria, která se dotýkají stavebních a demoličních odpadů, zabudovaného uhlíku (GWP), digitální evidence použitých materiálů, adaptačních opatření budovy na klimatická rizika nebo podílu primárních surovin. Pro banky to znamená, že u některých projektů budou potřebovat podrobnější podklady než jen průkaz energetické náročnosti.

Vlastníkům budov proto doporučujeme připravit se včas a využít těchto dlouhodobějších trendů ve svůj prospěch. Pokud máte přehled o energetické náročnosti, provozních i zabudovaných emisích, či klimatických rizicích, případně už také realistický plán renovace, budete umět lépe obhájit potřebné investice.

Co si má firma u budovy ověřit jako první

První krok je poměrně jednoduchý. Zjistěte si, jaká data o svých nemovitostech máte skutečně k dispozici. Vedle údajů z průkazu energetické náročnosti budovy byste měli pracovat se skutečnou spotřebou energie, typem zdroje tepla, provozním režimem budovy a plánovanými investicemi.

U větších nebo strategicky důležitých objektů dává smysl doplnit také výpočet provozní uhlíkové stopy. Ten ukáže, jaký podíl emisí vzniká vytápěním, chlazením, spotřebou elektřiny nebo nakupovaným teplem. Pokud firma uvažuje o rozsáhlejší rekonstrukci, měla by se dívat i na uhlíkový dopad použitých materiálů a stavebních zásahů.

Samostatnou pozornost si zaslouží klimatická rizika. Přehřívání budov, přívalové srážky nebo rostoucí potřeba chlazení mohou v dalších letech výrazně ovlivnit provozní náklady i komfort uživatelů. U administrativních budov, výrobních areálů nebo skladů se tato rizika mohou přímo propisovat do hodnoty nemovitosti.

Výsledkem vyhodnocení všech těchto kroků by měl být praktický plán, který vám pomůže určit, která opatření mají největší dopad, co lze rozložit v čase a kde by odklad mohl zvýšit budoucí náklady.

ESG profil budovy jako podklad pro investiční rozhodování

A právě k tomu slouží ESG profil budovy, který vám můžeme zpracovat. V rámci tohoto profilu umíme propojit technická, environmentální a finanční data do jednoho srozumitelného podkladu. Vlastníkům a správcům pomocí něj ukážete, kde má budova největší slabiny a jaké kroky mohou zvýšit její hodnotu. Bankám a investorům pak poskytnete lepší základ pro posouzení rizik i dlouhodobé perspektivy nemovitosti.

Ve Fair Venture pomáháme firmám zhodnotit budovy z pohledu energetické náročnosti, uhlíkové stopy, klimatických rizik a připravenosti na nové legislativní požadavky. Jako výstup vám dodáme praktický podklad pro ESG reporting, financování i rozhodování o dalších investicích.

Chci se podívat, co to je ESG profil budovy.